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关注：“90/70”政策实施一年 中小户型在哪里？
(2007-9-26 14:09:57)
8月21日，人们在上海宝山区顾村镇“盛宅一村”售房处排队购房。几百人拥挤在一块，苦不堪言。老百姓说，这里的房子并不便宜，只是让房价涨怕了：一天一个价，谁能不害怕。摄影/胡汉俊（图片来源：市场报） 小户型难觅踪影 东奔西跑4个月，看了不下20个楼盘，小付最终无奈地推迟了购房计划。 4月初，在北京工作了近3年的小付决定买房。怀揣着自己的存款加父母“赞助”的20多万元，小付计划买一套60平方米左右的小户型。“房子小点，负担不会太大。”小付说。 然而，4个月的看房经历，小付每次都失望而归。大多数楼盘的小户型房所占比例很小，而且往往被设计在一幢楼的“犄角旮旯”里，位置、户型和采光都很差。少数真正达到“90平方米以下占70%”的楼盘，销售实在太火爆。5月中旬，北京一个小户型楼盘开盘，小付提前两周打电话即被告知“一期已经认购完了。” “政策里说的中低价位、中小套型的房子，到底在哪里？”小付不解。 数据也印证了小付的感受。从北京市房地产交易网每月获批入市的小户型占比情况来看，今年1至4月份分别为15%、13%、5%和15%，均不足两成，直至7月份，开盘的中小户型项目占比也刚刚超过三成。所谓的“放量”态势并未呈现，离70%的目标还有较大差距。这种情况并非北京独有。据南京网上房地产提供的最新数据显示，90平方米以下的中小户型占全市总上市面积的比例仅为25%。 国家发改委公布的数据显示，今年1至6月，全国住宅完成投资同比增长30.8%，其中90平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的19.5%。在房价加速上涨的背景下，供应结构调整的步伐显然缓慢。 怎么越调控越买不起房 “90/70”政策迟迟没有显现效果，上半年房价却在一路上扬。7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，创下近年新高。而该政策出台的另一目的——通过限制套型面积来降低房屋总价，也让不少当初为之欢欣鼓舞的人颇感失望。 小孙在上海一家网络公司工作。3月份他看过一个精装修小户型楼盘，开盘价1.5万元，稍一迟疑，半个月后涨到了1.8万元。“即使买建筑面积60平方米的一居，使用面积只有40多，也要100多万，太高了。”售楼处工作人员告诉他，房子供不应求，不少人一下买两三套，因此价格涨得很快。 单价上涨，有成本增加的原因。湘江伟业投资有限公司董事长方明理告诉记者，中小户型设计复杂，单位面积内需要更多的墙体和厨卫等造价较高的功能性空间，相同区域内人口密度增加也导致车位等配套成本增加。但这只是一方面的因素，更重要的还是供需不平衡。“新政一出台，以前卖不动的大户型反而成了稀缺商品，卖得特别好，价格涨得很快，一定程度上拉高了整体的房价。” 中小户型供应量上不来 “90/70”政策正式实施至今已经一年有余，为什么市场的反应如此冷淡？ 中国房地产及住宅研究会副会长张元端认为，中小户型供应量偏小主要是房地产项目开发周期所致。一个房地产项目从立项、规划、审批到正式开工，至少需要两三年，大一点的项目甚至要3到5年。他预测，根据一般房地产项目开发的周期，从今年底开始中小户型项目会加速上市，“明年上半年上市的中小户型比例有望大幅提高，将逐渐接近70%的要求。” 不少开发商对该政策疑虑观望，也是中小户型迟迟没有实现“放量”的原因之一。一位不愿透露姓名的广州开发商认为：“现在中小户型卖得非常火爆，但真正达到70%的比例以后，产品同质化现象将很严重，销售将出现困难。何况，实际的需求量究竟有没有这么大也是问题。现在很多人购买小户型是一买几套，带有明显的投资目的，一旦市场情况发生变化，这部分需求会大量减少。这都是大面积开发小户型的风险。” 期盼调控手段更多元 “目前实际供应不足的是中小户型的新房，如果算上存量房，市场上的中小户型应该超过80%。”北京师范大学房地产经济研究中心主任董藩告诉记者，在长达几十年的福利分房的时代，我国曾经建设了大量中小户型住宅，这些中小户型构成了目前存量房的主体。“如果把这几十亿平方米的存量房倒出来，可以在很大程度上缓解目前中小户型供不应求的情况，实现调整住房供应结构的目标。”董藩说。 针对“90/70”调控政策达不到预期的现状，董藩认为，有关部门应该采取更多的经济手段，促使买卖双方更加青睐中小户型。比如对中小户型为主的项目优惠出让土地、延长贷款期限，对购买中小户型的消费者进行贴息或将来减免物业税等，都将是有效的经济手段。
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