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房地产市场正在走向失控 房价越“调控”越大涨
(2007-9-26 14:14:08)
著名学者羊慧明认为打破权力垄断的“伪市场化”是中国房地产的根本出路 编者按：曾经轰动中国楼市的《中国房市警告》一书的作者、著名学者羊慧明两年前在接受本报记者采访时曾尖锐地提出：房地产调控不能“上头生病，下头吃药”。 目前房价越“调”越大涨的情况印证了羊先生的判断。本报记者日前再次采访羊慧明，羊先生对房地产市场提出了许多独家见解和建设性建议。 房地产市场正在走向失控 记者：近期一些大中城市房价开始新一轮疯狂上涨，对此管理层出台了“双轨”调控的新政，你认为新政会产生什么样的效果？ 羊慧明：“双轨”调控政策，看起来是房地产市场出现失控的无奈之策：既然市场那一块控不住，就任其按市场原则发展；而为了缓解低收入者对房价猛涨的不满，于是加大政策性那一块，即增加限价房和廉租房这一块的比重。这一政策没有触动房市的症结所在，还有可能使房价进一步失控。 因为对市场那一块的放任信号使疯狂哄抬炒高房价更加肆无忌惮，最近新一轮房价大涨就已经说明这个问题，而媒体舆论对房价的疯涨也采取了容忍的态度，似乎房价大涨天经地义。哄抬房价的环境也更加宽松，这将使房价更加失控。而市场这一块房价大涨，同样会拉高政策性那一块的房价。 高房价是“挤”出来的 记者：那么，你认为房价控不住的症结在哪里？ 羊慧明：问题就在于过去的一些调控政策是反市场原则的。必须肯定，中央政府出于对民生大计的关注和构建和谐社会的考虑，也为了预防房地产泡沫，保持经济持续稳定、健康、快速发展，果断采取措施调控房地产市场的方针是正确的。但是，相关部门制定的一些具体的调控政策，却采取了反市场化的操作，因而事与愿违，南辕北辙。 市场经济靠什么来调节？主要靠信息———供求信息。如果真的要想平抑地价、房价上涨太快，照理应该向市场发出增加土地供应同时抑制需求的信息，然而相关部门却采取了相反的调控措施：一说调控，首先就是从严控制土地供应，仅仅这个信号就意味着预期供给减少，地价、房价就自然会加快上涨。采取比计划经济还要“计划经济”的土地指标管理，实行“挤牙膏”式的批地政策，不但没有减少用地，反而因地价飞涨而诱使更多的人明里暗里去圈更多的地待涨，滋生了权力控制土地的种种腐败。 如今我国一些大城市的地价已经超过世界上一些发达国家大城市地价几十倍，这将削弱城市竞争力，透支我国经济增长空间，缩短高增长的周期，加剧我国经济生态和社会生态的不平衡，而这恰恰是违背市场规律可能造成的后果。 抑制供给硬抑制需求软 记者：管理层采取了一系列抑制房地产过热需求的措施，为什么收效甚微？ 羊慧明：现行的调控房地产市场的政策，抑制供给硬，抑制需求软，反而导致供求更加不平衡。除了供地从紧从严意味着预期供给减少，紧缩房地产开发信贷，提高房地产开发门槛，也意味着预期供给减少。同时，提高房地产开发门槛不利于形成充分竞争的市场，而容易形成寡头垄断控制市场、哄抬房价的行为。 而另一头，老百姓购买住房的基本需求和投资性购房需求又是难以抑制的，也不应该去大力抑制。抑制了供给却抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求：房价预期上涨更快，就逼得潜在购房者抢先下手，就会有更多的投资、投机性需求去“买涨”，透支未来的购买力。越多的人去买涨，房价就涨得越快，形成房地产泡沫危机。这就是反市场操作，违背市场原则，必然要受到市场规律的惩罚。 现行政策使城乡经济更失衡 记者：有人说房价大涨是流动性过剩造成的，你怎么看这个问题？ 羊慧明：目前大家所说的“过剩的流动性”，实际上是分配不公，普通职工收入太低导致内需不足，和城乡经济发展极不平衡造成的结构性问题。人们争相到大、中城市买房子、找机会，造成大、中城市爆炸性扩张，地价飞涨，房价暴涨，于是有人认为这都是钱多了惹的祸———“流动性过剩”造成的。实际上，这是不平衡发展造成的。 或许有人说，城市化是必然趋势。事实上，中国的城市化与欧、美的城市化进程有所不同：首先欧、美城市化是渐进的、自然生长的，而中国的城市化是爆炸性扩张的。另外，欧、美城市化进程中的流动是双向的———有人携钱进城，也有人携钱出城，而中国城市化的人流、资本几乎是单向的———这是中国大城市爆炸性增长的原因。 因为我们缺少一种让城市的资本、人才流向乡村的机制。这在很大程度上就是房地产政策不合理造成的。土地指标管理，分配用地指标又像“挤牙膏”，地方政府为了最大化的土地收益，把有限的土地指标全给了城市。本来，国土资源都在分配用地指标时，盘子里就有考虑中、小城镇发展的指标，但地方政府在具体分配用地指标时，全分给了城市，因为只有城市地价才卖得高，许多乡、镇连一分半亩土地指标都没有，拿什么搞开发建设？ 而在欧美，当有人在涌进大城市的同时，大城市也有人搬到小城镇或乡村去生活，特别是退休人群，喜欢到乡村小城镇居住。他们的乡镇很发达，城市也是“葡萄状”结构———由一串葡萄一样的小城镇组成的生态城市。城里人到乡下买地盖房或买房很容易。人家的发达主要体现在乡村小城镇的发达，城乡的共同繁荣是人流、资本流的双向流动创造的。 打破权力垄断“伪市场化” 记者：那么你认为中国房地产的出路在哪里？ 羊慧明：我国的房地产既然已经形成了一个市场，而且是一个日益庞大的市场，已经在按市场规则运行，那么，调控房地产市场的基点，也应该顺应市场规律，推进和完善市场化，通过调节市场要素去解决市场的难点问题。如果求大于供，地价房价上涨太快，管理层只需要发出增加土地供给和市场预期供给增加的信号，就能产生一定作用，同时采取现行的打击圈地、囤地的行为，引导、完善竞争机制，并通过贷款政策调节需求，就能奏效。市场的问题只有通过市场手段去解决，过多地采取强力行政手段，也改变不了市场规律本身运行的逻辑，而更有可能扭曲市场。 有人说，世界上没有一个国家的房地产是完全市场化的，中国房地产市场更不可能市场化。其实，这种说法是站不住脚的，成熟市场经济体的房地产大多是完全市场化。中国既然在搞社会主义市场经济，市场浪潮是无孔不入无坚不摧的，房地产、电信、烟草等这些垄断部门也不例外，不可能有“市”外“桃园”，违背市场规律，只会让整个社会承受代价。 对于解决飙升的房价，我赞同中央党校研究室副主任周天勇先生的意见，可以考虑允许农民用自己的土地直接入股，直接出租，直接买卖土地的使用权，用来建设房屋。这样土地市场的供应结构就会改变，土地由寡头供应变成多头供应，形成了竞争性市场。“此外，直接入股直接买卖，也会省去中间很多暴利环节，成本降低了，房价自然而然就会下降”。 一句话，调控的方向应该是推进市场化，而不应该是背离市场化，应该以深化改革的思路统领宏观调控，通过深化改革解决市场难点。
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