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评论：“地王”不断涌现凸显我国土地拍卖弊端
(2007-9-26 15:49:18)
国家发展改革委、国家统计局刚刚公布的数据显示，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。在房价快速上涨的背后，有一只重要的推手，那就是全国各地雨后春笋般涌现出来的“地王”。9月11日，富力地产以楼面地价18729元/平方米的天价，刷新广州新的“地王”纪录。而在此之前，苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼板价、44亿元天价成为上海的单价“地王”。 每一个“地王”的出现，对购房者心理底线都是一次巨大的冲击。有的“地王”楼面价远远高出周围房价，形成了所谓“面粉贵过面包”的现象。这加大了人们对未来房价可能大幅度上涨的预期，蜂拥入市的购房者为房价的进一步上涨推波助澜。这种状态倘若持续下去，不仅恶化住房这一民生问题，还有可能因房市泡沫的累积而给我国未来经济发展埋下隐患。 “地王”不断涌现从一个侧面暴露出我国目前土地拍卖制度的弊端：政府为了追逐自身利益最大化通过各种方式抬高地价。开发商高价买走土地以后，本能地选择囤积土地不是当即开发，他们常以时间的流逝换取土地升值，实现利润最大化的目标。而地方政府为了在以后继续高价拍卖土地，常常会默许开发商囤地，从而导致土地囤积现象无法得到根治。 土地就应该给出价高者吗？土地属于全民所有，它的一切政策都应该关注民生，让民众受益。比如，现在一些地方不断制造出“地王”，却舍不得建设廉租房，原因是廉租房的土地是划拨的，政府不能从中获利。也就是说，土地拍卖制度已经被扭曲成为地方政府极力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被无情地忽略。 土地拍卖最早开始于1987年。当年12月1日，深圳市首次采取公开拍卖方式出让土地使用权，当时拍卖的土地价格为每平方米611.3元，不及现在的零头。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2004年，有关部门发布文件，明确规定全面实行招拍挂，取消协议出让。土地的招拍挂政策就此在我国全面实行。 实行土地拍卖制度是为了引进竞争机制，排除任何主观因素的干扰，使土地价格较好地反映出当时该地的市场供求关系。当然，还有一个目的，意在让地方政府获取更高收益，较大幅度地增加财政收入。但是，上述目的现在大部分都被扭曲： 其一，土地拍卖的“价值发现”功能失灵。土地拍卖的首要目的是使地价真实反映出市场的供需状况，而我国的土地是垄断的，供求之间本来就不对等，这导致土地的价值不是在市场拍卖中被“发现”，而是在市场拍卖中被放大甚至成倍放大。土地拍卖本身就在制造地价泡沫。就连SOHO中国董事长潘石屹也深表担忧，认为楼面地价高出同区域房价不太正常，“可能存在很大风险”。地价泡沫随之再向房价泡沫中转移，必然导致泡沫越来越大，从而，对我国未来的经济安全埋下巨大隐患。 其二，土地拍卖使地方政府逐渐放弃了自己所承担的公共责任，而成为赤裸裸的逐利者。土地拍卖的终极目的并非为了卖更多的钱，而是为了使土地价值得到更充分的利用。出价最高者就一定能使土地价值得到最佳利用吗？未必。土地价值的实现不应该与民生问题相冲突，但现在的情况却是，“地王”强劲地推高房价，导致越来越多的人买不起房。 针对这一问题，有些地方已经开始进行修正。比如，上海推出了“有限区间内价高者优先”措施，即低于标底价或超过最高限价者，一律被视作无效报价。江苏省则开始尝试推行“价优者得”的土地拍卖方式，即对解决中低收入家庭的保障性住房用地，实行限房价、竞地价，把地价和房价紧密联系起来，以避免二者之间形成互相拉抬的关系。 地方政府通过土地拍卖制造出一个又一个“地王”，客观上起到了化解中央宏观调控政策的作用，导致房价持续快速上涨，民生问题逐渐恶化。解决这一问题已成当务之急。 笔者认为，应对土地拍卖制度进行改革，将其与民生问题挂钩。比如，推行限房价、竞地价的做法。再比如，把廉租房建设与土地拍卖挂钩，要求地方政府每拍卖一定面积的土地，就必须根据比例拿出一定面积的土地用于建设廉租房等等，以此将地方政府的逐利冲动与民生问题紧密结合起来。 综上，我们需要尽快叫停全国各地争相制造“地王”的错误做法，通过对土地拍卖制度的改良，避免土地拍卖助推房价、恶化民生。
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