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成都楼市硝烟四起斗争惨烈 发展太快不是件好事
(2007-9-26 14:13:20)
近年来，成都城市的发展取得了前所未有的成效，楼市中的硝烟似乎也燃得更惨烈了。群雄并起之际，更是无数英雄辈出之时。在汹涌澎湃的地产浪潮中，无数的地产英雄被轮流地推上了“风口浪尖”，无数“地王”级的大盘也应运而生。在时间无涯的荒野里，在各方潮流的博弈中，众英雄一同行于楼市江湖之中，见证了楼市的发展，也体会到了市场的变迁。一路走来，历经了顺境与逆境的诸多磨难之后，呈现出一派繁花似锦的景象。它们的出现，改变着成都的地产格局，同时也影响着成都楼市的发展。 “楼市发展太快，不一定就是件好事。”红星国际推广总监冯钰对此表示，目前的市场趋势较为乐观，但也不排除大热之后所形成的紧缩大冷。随着宏观政策调控的不断加剧，快速发展的楼市，必然也有许多不良信号随之产生。因此建议开发商们要有危机意识，资金流向方面更是需要从长计议。 政策严 2007年初，“土地增值税清算”的消息令所有的地产股遭遇全线暴跌，并触动了开发商们最敏感的两根神经———“土地”与“钱”。在强硬的政策面前，不少开发商们选择了缩短开发期以此来提高资金的回报率。 随着时间的推移，增值税清算的效果开始呈现了出来。虽然不少开发企业坦言：“土地增值税清算给房地产企业所带来的资金压力其实并不是很大，只是对于未来未知的调控心有余悸。”但被切断了囤地、炒地获利的后路之后，开发商们还是开始马不停蹄地加快了项目的开发步伐，不少地王级的大盘也纷纷破土动工了。其中，南地王就是最好的诠释。 楼市走过了单纯的价格调控、金融调控、土地调控之后，又迎来了新一轮的挑战。物业税、营业税、土地增值税等改革措施的渐行渐近，决定了未来房地产市场的供应将会有井喷的可能，同时，融资渠道的单一，对中、小开发商也形成了不小的资金压力，但对于那些有资金、有背景的大盘而言，影响甚微。作为楼市终端的购房者，他们最关心的是涉及到他们的切身利益的市场房价走势及还贷利率的变化。因而，购房者对金融政策的反应相对土地政策更强烈。对于购房人而言，加息意味着月供有所提高，虽然加息增加了买房人按揭负担，但在人民币升值、房价上涨的大形势下，小幅加息并不会阻止人们的购房愿望，并不会因为利息增加而放弃贷款买房。同时，也有部分购房者，在经历了今年央行的四次加息与购房首付款比例的上涨之后，开始望楼止步，那些已经购置房屋的人们则开始打算提前还贷。 特别是目前，土地拍卖价格的不断走高与银行首付比的不断提升，造成了消费力的强制性降低，这样一涨一跌之间很容易就会形成所谓的“剪刀差”。面对市场需求的收缩，面对市场需求量的锐减，众多开发企业不得不放慢项目的开发节奏，对于地王级大盘而言，延长项目的整体开发周期才是稳中求胜的最佳选择。 资金紧 快速发展的楼市，必然也有许多不良信号随之产生。因此，我们建议开发商们要有危机意识，在资金流向方面更需要从长计议。 对开发商而言，加息一定是个“利空”消息。尽管在“预料之中”，但利率上调毕竟意味着融资成本增加，开发商的贷款负担会加重。再是２月份的土地增值税清算等相关政策，我们不难发现，加息一定程度上会加剧开发商资金链的绷紧和利润空间的缩小。这对于自有资金向来不充裕的中小房地产企业将带来不可磨灭的影响。对于地王级的大盘也会形成压力，但其较为健全的融资渠道会对该压力进行有效的化解。 营销难 在这样一个地产制胜，营销为王的时代，地王的营销不能仅仅只停留在概念、产品或是几句口号上，它需要有经营城市的理念，要为片区定调，把目光放在如何打造区域上。 中房尺度总经理助理文化勇对此表示，地王级大盘区别于普通小盘的营销思路主要有两点，要么片区板块先行，提高市场对区域的认知度；要么公司品牌先行，向市场充分传达开发公司的实力，即雄厚的资金和丰富的项目开发经验，建立市场对公司能够高水平完成开发的确信。 而大盘的营销核心更是要着眼于未来。从项目的整体形象、公司实力、产业配套、开发流程、未来规划等各方面进行明晰。在宣传上不可以过于封闭的面对区域演独角戏，而是要与区域为伴，更加开放的接纳与融入。如何与周边区域及项目一起唱戏才是最关键的。其中，城南的麓山国际社区就是非常好的典范，无论从项目的定位、开发思路还是目标消费群各方面，它都有相当清晰的勾勒与定位。因此，它“未来城市中心后花园”的地位也更加坚实。 今天的成都“地王”们在顺境和逆境中历练逐步脱颖而出。在融资、规划、产品、营销等方面创新突破，可以说成都地王在一定程度上提升了成都楼市的品质
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