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房价十年回顾:压不住的虚高房价
(2007-9-26 11:52:40)
房价十年大跃进 1998年进入商品房时代以来，各大城市虽经两轮大调控，房价却是越调控越上涨。 房市迷局 8月24日，全国住房工作会议低调召开。这次会议让人联想起1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开，福利分房制度被终结，市场化的住房体制得以确定。 如此算来，商品房时代已经进入了第10个年头。 5年后，黄海平在北京郊区买入一套近200平方米的大宅。(今年7月北京50个商品住宅开盘均价为12156元／平方米) 5年前，黄海平在厦门买了房，价格为4000元／平方米 10年前，黄海平想在中原某城市买房，当时价格为800元／平方米 相对于收入，房价从未便宜过 “如果每月能存1000元，按那时的房价，8年能买上100平方米左右的房子” 那个小区有一个好听的名字，叫“绿云”，黄海平看着那些房子童话般一天天长高，变得漂亮，他每天骑车路过那条尘土飞扬的淮河路，盘算着哪天会成为哪间房子的主人。 那是十年前，黄海平就要大学毕业了，他走去实习单位的路上，那年，那座中原城市最大的住宅小区就是“绿云”，在他的学校围墙外疯长。“好像是那时不多的在报纸上登广告卖房子的小区之一吧。”已经离开那座城市，辗转了厦门、上海、北京等城市的黄海平努力回忆尘封了的青葱岁月，“我想过要买一套那里的房子，可那时，我买不起。” 他从江西乡下走出，住上自己的楼房是一个十年前的奢望。“应该是800多元一平方米。”他记得那时报纸广告的房价，那是那座省城几乎最高的房价了。 十年前，万科集团的老板王石，令他的属下在中国12个城市中做房价与收入比调查，他拿到的平均值是8.4。 “我跟一个要好的同学算过，如果每月能存上1000元，按那时的房价，8年能买上100平方米左右的房子。”黄海平工作的头一年几乎没存上一分钱，因为他那时的月薪只有800多元，忍受不了那座省城可怜的收入，他跑到了厦门。 十年前的春天，后来的“地产界的章子怡”，那位秀得过分的SOHO中国老板潘石屹，与另两位老友从万通分家刚两年，正请了5家设计公司做方案，筹划着SOHO现代城。那时，现代城楼盘位置东大约1000米处，规划了北京的东四环。人们正憧憬着“四环梦”，北部学院路到四元桥的北四环已经通车数年，那里的房子是北京最贵的，已经是4000多元一平方米了。 5年前，黄海平在厦门买了他的第一套房子，花去了他打拼5年的积蓄，还从银行贷款50万元。“买房后，我希望每年能存下10万元。”他的储蓄梦想翻了10倍，他买入的房子价格是4000多元一平方米，比起他渴望的“绿云”，贵了5倍。 潘石屹在做着那当年看似个奇怪的SOHO现代城时，北京东三环外还是一片陈旧的老屋，几家大型工厂是那里的主人，有两个很土的名字，一个是大北窑，一个是郎家园。直到数年后，相距千米的大北窑和郎家园加上另几个北方村庄的地名被捆绑在一起，在东长安街两侧，拥有了一个绝对现代、绝代西方的名字－－CBD。 又是5年后，黄海平从厦门搬到了北京，他以写书为生，以8000元一平方米的价格卖掉了厦门的房子，在北京城的郊区，买入一套近200平方米的大宅。“相对于收入，房子的价格从来就没便宜过，但必须得买。”拥有朴素的安居才能乐业情怀的黄海平似乎终于可以安顿下来，“'绿云'的房子一直是我想要的，直到现在。”他说，很想回到那个城市看看“绿云”。 房改，为拉动内需而启动 “买房后要花钱装修，要买家具家电，这又带动很多行业，既从投资角度拉动经济增长，又可从消费角度拉动经济增长” 黄海平收拾好行囊，准备奔赴厦门特区时，时任国务院总理朱镕基签发了一份国务院令。“我那时并不知道这些事情，房子对我来说只能是梦，除了梦还是梦。”他毕业后的那个单位曾给他提供了单身宿舍，“老同志都分有房子，都不大，四五十平方米的居多。” 后来被看作房改纲领性文件的国发［1998］23号文件，以“取消福利分房而实现居民住宅货币化、私有化”为核心，已经讨论了多年，并在天津等城市先期试点的住房制度改革，正式启动了。那年，香港的楼价正一落千丈，亚洲金融危机席卷而来。在很多学者看来，启动在风口浪尖之际的房改，实际上是朱镕基领导下的政府实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一，尽管中国没有受到直接冲击，但仍然不可避免地出现了内需不足、消费不旺的局面。“加快住房建设，促进住宅产业成为新的经济增长点”更是被明确为房改的指导思想。 “在1998年的时候，中国的经济发展速度不快，中央领导说，要拉动经济增长这是第一位的，如果不大量地投入，不大量地投资，国家GDP7％、8％的目标，就实现不了”，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，参与了1998年整个房改政策的制定过程，“住宅建设的产业链很长，涉及到几十个行业，建材、化工、钢铁等，都要拉动增长。”启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业，这在那时，目标清楚。 “买房以后，要花很多钱装修，要买家具、买家电，这又带动了很多行业，前期后期都带来这样一个产业链效果，既是可以从投资角度拉动经济增长，又可以从消费角度拉动经济增长，是双重拉动的。”顾云昌乐观于最初的设想，可是，如果个人买不起房子，拉动内需就将是“镜中花”。 很多人还没有从单位出钱建房、买房的思维中转过神来。“都等着分房呢，我们在中部一个城市开发的第一个小区卖了5年，才勉强卖完。”中房公司是国内最早一批的国有地产公司，吴先生曾多年供职，“很多人不习惯，再一个是谁有那么多钱啊。” 正是基于让多数人买得起房的考虑，1999年2月，一条由中国人民银行下发的《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“积极开展个人消费信贷”的概念第一次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。这个意见造就了多年后的成千上百万的“房奴”。 数年后，在厦门靠经营广告小赚了一些钱的黄海平，决定买下第一套房子。“好像要在那里过一辈子似的。”一家银行很快为他提供了贷款，“我找朋友的公司盖章开了收入证明，很简单。”他的户口留在了中原省城，“他们似乎并不关心户口在哪里。” 黄海平买的第一套房子面积是140多平方米。而在1997年房改全面启动之前，建设部等多部委曾对日本、欧美等8个发达国家的居民人均住房面积进行了专项调研，提出中国人均住房面积在30平方米－40平方米之间为宜，并依据计划生育政策制定了户均90－120平方米的标准。 人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来，买商品房不再是稀奇的事。就在黄海平买房后的第二年，房价开始进入了“狂飙”猛涨时代。 “造城”运动下，房价大跃进 月薪5000多元，根本无力买到五环以内的房子 年轻的黄海平迁入厦门的新居时，60岁的刘容成搬出了从出生一直居住的四合院。他拿着领到的补偿款，在北京四周奔波了数月，于2002年底，在通州区一个叫新华联家园的小区，买下一套120平方米的三居室。“考虑到退休了，住在郊区，空气好。”刘容成打算在通州一直住下去了，他在此买房的一个主要原因还是便宜的房价，“才2400元一平方米，城里的三环边的都是6000多元了。” 2006年，老刘不得不再次搬家。“儿子要结婚，新华联的房子要给他做新房。”他本指望儿子工作后能赚钱自己在城里买上房子，可是，月薪5000多元的儿子根本无力买到五环以内的房子，“五环内没有低于10000元的房子了，他买不起。”就连刘容成住的新华联，也涨到了近8000元。 “儿子终于买到了便宜的房子，5000多元一平方米，还是按揭的。”儿子买下的是一套远在河北境内的房子，与刘容成做了交换，老刘搬家到河北一个小镇上。“周围邻居都是从北京城里搬来的，倒不陌生。”刘容成搬到的燕郊小镇，距离北京四环30公里，隶属河北廊坊，数年来，移居而来的北京城里人和在北京上班的年轻人，已达20万之多。 潘石屹在北京城里有一套豪华的公寓，他更喜欢在北京城外的八达岭山脚下晒太阳，在多个房产项目上的成功，操着西北口音普通话的老潘才有财力集纳多国建筑设计师的智慧，建造了“长城脚下的公社”别墅群，并使那里成为京城名流云集之地。 在刘容成从城里搬到郊区，又从郊区搬到外省的几年中，北京房价以每年超过10％的幅度上涨着，2006年底，北京商品房的销售均价已经上涨到8792元／平方米。而在2007年上半年，这一纪录再次被打破，北京五环内万元以下房子绝迹。 高房价之下，买房成了难题，安居无从谈起。“住房保障体系的亏欠，使大量本该在保障体系内解决居住问题的居民，进入商品房市场解决居住问题，从而导致了刚性需求始终不能得到分流。”参与了房改制度设计的乌日图说，于是，中国各大城市进入了两轮大规模调控，但房价却是越调控越上涨。 2004年春节过后，正值宏观调控降温房价之时，老潘作文《2004年北京房地产将要发生的事情》，预言“房价会涨”，此后又多次重申这一观点。后来，有媒体报道说，老潘为此遭建设部“不点名”批评。但是，房价真的像小个子光头男人说的那样，一发不可收地涨了起来。 2004年，全国人大常委会副委员长盛华仁透露一组数字：2001－2003年的3年间，地方政府土地出让金的收入为9100亿元。而1998－2003年5年间，全国发行的国债也不过9300亿元。土地出让金给地方政府带来的巨大收益由此可见一斑。 “房改十年，房价涨了若干倍，好像早年买了房子的赚了，现在没买房的买不起了”，那位退休的建设部门官员说，“在这个过程中，形成了新的利益集团，包括地方政府，想压低房价变得很难，这正是越调控价格越高的根本原因。” 三年三份文件，压不住房价 房价不为两轮调控及行政手段上阵所动，涨势依然 2005年5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这就是被后来称为的25号文。在全国房价的突飞猛进中，国家层面控制房价就此开始了。 这份“意见”要求，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”被着重提了出来。 25号文之后，一些相关政策随后出台，这被习惯性称为第一轮宏观调控。遗憾的是，房价并没有如25号文所要求的那样应声而落，相反，很多地区再次掀起涨价风潮。 一年之后的又一个5月，建设部、发改委等9部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，国务院做了转发，后被称为37号文。 37号文是对25号文的再次重申，指出了在一次集中检查中，发现对宏观调控政策落实不到位，房价涨幅没有得到有效控制。 37号文比25号文作了更细的要求，明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，套型在90平方米以下的住宅比率达到开发面积的70％被明确提了出来。随后，税收和银行信贷政策进一步紧缩。 在2007年3月的全国两会上，37号文件被再次强调。 可是，房价却仍然不为两轮调控、财税政策、货币政策、信贷政策等所动，乃至行政手段上阵，房价涨势依然。国家发改委今年8月16日发布的数据显示，7月份全国70个大中城市房价上涨了7.5％。 2007年4月，国务院主持召开了房地产形势和廉租房制度建设座谈会。8月1日，国务院第187次常务会议上通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这第3个“意见”被称为24号文。核心内容是加快建立健全以廉租房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，界定了政府和市场边界，住房保障与市场分离。 三年三份文件的发出，将走了十个年头的房改推向了新的层面，重新回到了1998年的房改政策上，在那届政府制定的文件里，已经考虑到了对中低收入者的住房保障问题。“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房。”文件中说。 8月24日的全国住房会议，就是在这样的背景下低调召开了。 房改纠偏，回归公共政策 在建设部“最后通牒”下，268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度 “必须对保障政策进一步细化，建立多层次的住房保障体系。例如，对中等偏下收入户供应限价商品房；把经济适用房分为销售型和租赁型两类，前者供应低收入偏上户，后者供应高出低保线，但又无力购买经济适用房的低收入偏下户。”中国房地产及住宅研究会副会长张元端多次提及他的观点，并在全国建设会议后再次重申。 张的观点与8月24日召开的全国住房工作会议精神多处相似，这次会议之后，将有一系列与住房保障相关的文件陆续出台，多位专家预计，完整的住房保障政策体系将在年内形成。 顾云昌曾应建设部邀请，参加过对十多个城市的经济适用房的建设调研，情况不容乐观。“早几年上海就没搞过经济适用房建设。”顾云昌在接受CCTV采访时说，“他们说2000年的时候，上海的商品房价格只有北京商品房价格的三分之二。” 房改政策实行5年后的2003年，全国用于经济适用房建设的总投资下降到当年房地产投资的6％。直到SARS结束，上海、北京等地房价快速上涨，经济适用房覆盖面不足带来的矛盾开始尖锐起来。大量无房居住又买不到经济适用房的人，只得进入商品房市场，房价水涨船高。 “一部分中等偏下收入家庭无力购买市场商品房，一些家庭的收入刚超出最低生活保障线，够不上廉租住房保障政策的资格，但又无力购买经济适用房；一些家庭需要解决拆迁安置房。”张远端将这些居民称为“夹心层”，如何解决“夹心层”住房问题，他认为就应建立多层次的住房保障体系。张远端在一篇文章中特别介绍了江苏南通市的经验，分6个层面对全市居民住房问题统筹安排。 在2006年，宏观调控逐渐从“国六条”、“国八条”等走向“住房保障性功能”的政策层面，逐步将房地产从产业政策向公共政策纠偏。 “尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。”在建设部“最后通牒”重压下，268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。在经济适用房的概念之外，又提出了廉租房概念。“国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产开始从过度市场化向社会保障属性倾斜。”经济学教授尹伯成说。 政策的回归需要实施细则的保障。据早前报道，建设部正在会同相关部委草拟文件，预计大部分措施将在9月、10月提交国务院，年底前印发执行。
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