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成都房价“推手”众多:多种力量与开发商合谋
(2007-9-26 14:15:12)
8月22日，央行年内第四次上调存贷款利率。很多按揭购房人又在关注月供增加了多少。而在美国，8月初，次级房贷危机引发全球股市应声而落。据保守估算，美国次贷“黑洞”造成的损失超过500亿美元，甚至有可能高达900亿美元。而同期中国内地一些城市楼市正在“高烧”。四川省社会科学院从事宏观经济研究的邵平桢先生说，“中国经济与世界的耦合程度正在加深。”大洋彼岸的这次风潮，会影响到我们吗？ “三个圈层”的买房群体，推动着房价一路上行 7月30日，成都市中心城区一精装小户型闪亮登场，开盘价8000元/平方米。而据成都市房管局最新公布的今年1-7月房地产市场数据，五城区商品房成交均价为4778元/平方米，同比上涨8.5%；其中住宅成交均价为4651元/平方米，同比上涨12.5%，涨幅虽较去年全年回落0.4个百分点，但已处高价位的商品住宅，仍以两位数的涨幅攀升。 山传海，成都仁智地产总经理。在他眼中，成都楼市“三个圈层”的买房群体，推动着房价一路上行。 2004年夏天到来的温州人，并没有如在上海、杭州那样“呼风唤雨”。但他们的到来，却在蛰伏的成都楼市丢下了一颗石子，随即荡起重重波浪。而那之后，成都楼市再未平息，五城区商品房均价从每平方米3000余元一路飚升到当前的4700多元。 成都“原住民”杨志平，就被第一波触动。2004年，“温州炒房团来了”的大标题扯住了他的眼睛。他有些坐不住了。从岳父那里要了几万元，加上结婚收的礼金，还完了“婚房”的10万元尾款。并以其作抵押，从银行贷款15万元，期限3年，在红瓦寺附近一楼盘按揭7成买下3套50平方米小户型，每平方米3000元左右。2005年5月，他以4000元每平方米转按卖出去1套，到手10万元，获利近4万。其余两套“以租养按”，每月租金1500多元，刚够还月供。 至此，这对靠工资吃饭的年轻夫妻已欠下银行45万元。然而，到手的10万，他们并没急着去还抵押贷款。2006年初，又在成都南三环瞅准一套80多平方米的房子，4000元/平方米，首付3成吃进。短时间内聚集多套房产，银行贷款也累高到60多万元，眼看贷款利率又调高了，而手上的房产并没有像预计的那样以一个很好的价钱很快出手。除去房租抵消的部分，每月还需要还银行抵押贷款利息、按揭月供2000多元，15万抵押贷款也即将到期，杨志平又一次坐不住了。 像杨志平这样的成都本地购房者好多是二次、三次甚至是多次置业。“原住民”被唤醒了，而内江、达州等中小城市的“购房团”也出现在成都。家住内江的艾军就是其中之一。说起今年房交会到成都买房，供职于内江一县级妇幼保健医院的艾军告诉记者，成都购房直通车年年来，但真正让她下定决心的，还是儿子贾瑞两年前到了驻扎在成都的某部队工作。今年“五一”期间，艾军和单位同事坐直通车到成都看房。“车上全是熟面孔。”几天下来，她看中航空港附近的一套房子，80多平方米，单价3700元。“两夫妻几十年那点老本，一下子就被掏空了。” 据不完全统计，去年，仅来自内江和达州两地的购房者在成都就买下1万余套房子。另据估计，成都约一半商品房被外地购房者买走，其中，就包括第三圈层———来自外省的购房者，如重庆、西藏、新疆、上海，甚至是东北。 宁先生是黑龙江人，1996年前一直在大庆油田从事建筑装饰。2001年来到四川继续老本行，积累了投资房产的资本。2006年5月，他在成都神仙树附近一次性付款买下两套住宅，总面积200多平方米，总额接近100万元。同月又在位于成都市温江区某大学附近圈中5套商铺，520平方米，每平方米4180元，首付5成，按揭7年贷款100万，月供1.5万元。两种物业加起来，支出200多万元，基本掏空了宁先生腰包，且目前都没租出去，还没产生收益，每月还要支付银行1.5万元。“对待生意和生活的态度都变了，随时都在对员工发火。” 在三个圈层的购房群体中，我们很难获知其中自用、投资与炒作的具体比例，但就记者从多家房地产中介公司调查的结果来看，成都房地产市场中的租售比已远远超过1∶200。租售比是衡量一个地区房地产真实需求的重要指标。成都地区房地产真实需求有被高估的成分。 记者从成都尺度地产了解到，当前进入房地产投资的资金有超过7成来自银行。比如说杨志平，他的实际资本仅限于先前一两套房子，后续资金几乎全靠银行贷款。随着近来贷款利率和首付比例提高，相应税费调整，他们的还款压力将继续增加。更重要的是，后期收入只是一种预期，充满很多不确定性。不断增加的贷款购房者，正加大银行系统风险系数。如果处置不当，一旦购房者资金断链，累积的风险也必然向银行和社会转移，最终也只有全社会共同消化。而就社会风险来说，来自各地的“购房团”不乏私募资金违规进入房市的现象，他们的目标是“快进快出”，地下资本积累的风险更不可小视。另外，炒房提高了社会对房子的需求预期，加速房价飞涨，受伤害的是有真正购房需求的人。 “推手”众多：多种力量与开发商合谋 几个月的买房经历让供职于成都一家媒体的黄殊疲惫不已。黄殊来自甘肃，4年前大学毕业。今年初，准备在家人帮助下买套房子。春节刚过，她在城东选定一个据说总量达3000套的大盘，父母轮班排队一周才排到一个538号，交了3万元“诚意金”。5月开盘时，刚走到300号，“却突然被告知房已经售完”。问及原因，说是第一批已经售完，第二批要两周后再开。等第二周去时，每平方米已悄然涨了200元。 “一个项目分三期开发，每期又分三五次开盘，这样的现象非常普遍。”一位业内人士告诉记者：“为什么要这样？一个重要原因是开发商炒作，让楼盘看起来供不应求，激发消费者的消费欲望和恐慌心理，从而进一步抬高房价，为自己赚取高额利润。” 与房价持续上涨相伴，成都地价也在一路走高。7月20日，香港信合集团以每亩1130万、总价41亿元的代价，拿下位于塔子山附近的一块地。10多天后，红星路成百大厦旧址，起拍价2000万/亩。据了解，今年上半年，成都主城区内，土地平均成交价格已达738万元每亩，较2004年的138万每亩，上涨430％。 “地价与房价之间，具有非常密切的关系。”国家高级理财师、成都鑫易居房产超市总经理刘臧秦告诉记者。土地成本占房产成本的40％-50％，甚至更高。据知情人士透露，“囤房”是开发商为维系房市上涨格局制造“供不应求”假象的手法，而“囤地”是开发商拖延开发和出售时间，赚取时间差的公开秘密。 在高地价和开发商获取暴利的背后，是媒体的推波助澜，当媒体天天都在向公众发布着“某某楼盘不到1周即售罄，某某楼盘再创新高。”公众的恐慌心理必然与日俱增，从而刺激很多当前没有购买实力和需求的群体过早地加入到了市场大战中，这在客观上无疑“正中开发商的下怀”。“我们无法获知房地产的真相。”采访中，很多人向记者表示。 据了解，当前成都楼市的实际供应量其实很大。1-7月，成都市五城区商品房新增供应824.87万平方米，同比增长54.6%，成交728.43万平方米，增长42.3%。预计年内成都市商品房供应面积将超过2000万平方米，市场整体格局供大于求。“当前的供不应求是局部的，部分是媒体和开发商合谋的结果。”尺度地产高级研究员付容告诉记者。 成都楼价不会成为下一个“深圳” 与购房者贾瑞获得父母倾力支持在成都买房相比，来自宜宾的叶弘雨这段时间却一直在焦虑中。研究生毕业的她，和男友一起月收入8000元，在成都算是高薪。然而，“看着房价噌噌往上蹿，心里那个急啊。我们就像在追一辆已经启动的车，虽然已竭尽全力，车却越开越快，老是追不上。想哭，又哭不出来。” 可急有什么用呢？两方父母都没有任何“帮衬”，还要往家里拿钱，除去房租、生活，每月最多存4000元，还了读书期间的贷款，现在只存下两万多元。看看周围的楼盘，哪个不要10多万的首付？最近听说要提高首付比例，“早知道就去年借点钱买了”，两个人经常为这相互埋怨。 记者调查中，不少真正的购房者有这样的心态：今天不买会不会明天涨得更高呢？“集体焦虑背后的社会风险不容小觑。”在邵平桢看来：“高热的房地产市场吸引着全社会的资金向楼市高度集中，当社会的很大一部分人都在为房地产奔走、兴奋甚至焦虑的时候，这种现象有很多值得反思的东西。” 随着针对城市低收入人群推出廉租房、经济适用房以及限价房等措施，城市低收入者的住房问题正在得到解决。在小叶看来，像她这样新近落户成都的“新生代”也成了住房困难群体。据不完全统计，成都现有近百万“新生代”。就小叶的收入来看，成都近日开始推行的一条措施也基本与她无缘：符合条件的外来从业人员也能申购限价房。以她这样的收入，显然不符合条件。 对于成都当前楼市的发展，西南财经大学党委副书记杨继瑞教授的观点是：“成都楼市不会成为下一个上海、深圳。这不仅和成都所处的区域位置有关，同时也和成都的经济发展水平密切相关。”但他同时认为，要密切监控成都楼市可能出现的风险，银行要严格管理住房按揭贷款，杜绝违规资金进入房地产，同时密切关注房产交易市场动向。 据最新消息，成都市区未来不久将推出47宗土地，开发商必须一次性开发完毕。“烧饼不得分期卖，杜绝制造‘供不应求’的假象。”有人对此这样解读。而今年下半年，成都将建成4889套经济适用房、80万平方米限价房，同期廉租住房将惠及3.6万户低收入家庭。对房地产开发商和中介结构囤房捂售、延期开发、恶意炒作等行为的打击也在同时展开。同时，央行已多次上调商业银行存款准备金率和存贷款利率，对按揭贷款的监管也日趋严格。 房产快车，油门在关小、刹车在拉紧，目的是要它平稳前进。
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