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国土拍卖史最重要的标志 成都步入“储地时代
(2007-9-26 14:15:42)
7月20日，成都国土拍卖史上一次性拍卖土地最多的一天； 10宗地，即将于一天内在拍卖锤下走进市场…… 10宗地 7·20，必将成为2007成都房地产市场的重要标志。 10宗地集中性供应是标志之一，其背后是政府释放出的整体房地产市场从源头到产品全线供应充足，房地产市场明年仍然后劲十足的强烈信号； 宗地数量最多，面积却不大之间的对比是标志之二，在市场需求强大的今天，让更多的开发企业获得土地进行开发，无疑是维系市场健康发展的重要手段，因此面积不大的宗地降低了开发门槛，让市场出现更多的可能； 姗姗而来的366亩城东迎晖路地块是标志之三，无论当天结果如何，它将成为另一个标志性事件，对成华区的土地整理、五桂桥、攀成钢区域的土地价格都具有重要的参照意义；城南仁和片区200多亩、紧邻鹭岛国际社区的8号地块同样是各自区域房地产开发方向的风向标，为我们指向下半年和明年该区域的市场走向。 …… 7·20的标志性意义远不止于此，认真阅读那10宗土地，我们将更进一步接近成都楼市的未来。 7月20日，应该是2007年成都土地市场最为热闹的一天。10宗土地，小到2.3亩，大到366亩，总面积803亩，即将同时上市，10宗土地的同时亮相，总面积的大小尚不是真正的卖点所在，吸引眼球的关键之处在于它是成都国土拍卖史上一次性拍卖土地最多的一次，7月20日将进行一整天的拍卖，将不可避免地上演一场龙争虎斗。 成都步入“储地时代” 成都的房地产开发近年一直呈如火如荼之势，加之最近的一系列光环，成都的土地似乎顺理成章的成了开发商争抢的香饽饽，国内外知名的大开发商来了，国内二线的开发商来了，本土的开发商也坐不住了，纷纷准备涌进成都市国土拍卖中心。其实每一次的土地拍卖都十分精彩，你方唱罢我登场，手举号牌此起彼落；但7月20日的拍卖无疑会上演一场大片，悬念、叫劲、明争暗斗，直到最后水落石出，这个过程有太多让人猜测和遐想的空间。 土地市场 好戏刚开始 4月23日、5月25日、6月15日……每当这种土地拍卖的日子来临之前，躁动与兴奋充斥在诸多开发商的中间，7月20日想必就更加不会例外了，不难想见，不少中介机构都会激动地走进拍卖中心，购买拍卖文件，打听参拍公司名字，一睹此次拍卖的盛况。成都某知名代理公司的老余就是代表之一，他一定会在以上拍卖的日子从公司消失，然后等到下午回来，整个人都显得十分亢奋。可以想见，7月20日对老余来说又将是极其重要的一天。 老余的同事这样评论，在拍卖会上，老余既不举牌又不喊价，只是帮几个想拿地的客户参谋参谋，尚且已经兴奋成这样，那些亲自举着号牌，赤膊上阵的中海、万科、华润、龙湖的踊跃者，该是怎样的战栗与快感，得意与失落？在土地拍卖会上有一句笑话：房产公司举牌的事先都得要炼炼胳膊和肌肉。那是因为现在一块土地竞拍次数高达50次以上已经不足为奇了。 据红星国际的冯珏统计，06年上半年成都六城区拍卖成交土地744.359亩，金额35.1537亿；07年上半年拍卖成交土地1994.7407，金额125.7242亿。单单上半年拍卖市场的土地供应就同比增加168%，如果拍卖土地按照平均容积率4.2规划，实际上较去年同期新增350万m2的住宅供应，相当于06年全年销售量的1/3。冯珏还认为，这样的供应增量在实际中并没有起到平抑地价的作用，拍卖土地的成交金额上涨了258%，平均土地成交单价从06年上半年的472万/亩同比增长至07年上半年的630万/亩。表面上看，全年土地价格增幅只有33.5%，但是考虑到相同环线相同区域的土地价格，成都同区域土地拍卖价格在许多地方实际是翻了倍的。 土地拍卖 外资打天下 6月29日，华润置地以422万元/亩的价格成功竞拍了郫县红光镇总面积近200亩的两宗土地，按最高容积率折算楼面地价达1582元/m2，加上建安成本推广费用等，保守估计售价将达4800元/m2。7月3日，郫县犀浦又拍了一块地，成价交403万元/亩，楼面地价为2370元/m2，其总成本价约4650元/m2。由此看来，在资本的大力推动下，连郊区都不可避免的成为外来资本的天下。 从今年上半年拿地的情况来看，外来开发商继续在成都市区大举“攻城略地”，其土地成交量达1576亩，占总量近七成比重。香港嘉里、重庆金科、河南鑫苑、福建六建等开发商，均为首次拿地入市。正合地产预测，2007年市千区份额中外来开发商将同样占有绝对性优势，本土中小开发商面临高地价，其开发重心正在向近郊转移 对此，红星国际的冯珏认为，除了去年、前年活跃的中海、华润、万科等常客，从06年下半年到今年上半年，成都土地市场又跑步进来了首创、新鸿基、中信、珠江、雅居乐、华宇、金科等资本型房地产开发企业。海外的开发团队，虽然受制于外资进入房地产开发的门槛，但包括荷兰的ING、新加坡国投、大摩等是一点没闲着，纷纷通过投资基金与万科、首创、龙湖等国内一线开发商建立起了战略联盟。如果再考虑到中信这些本身就是家大业大的超大型公司以及中铁二局等年营业额上百亿的超大型国企，现在到成都土地市场上淘金的，除了传统国内一线开发商，还包括了QDII和QFII的代理人、垄断国企、港资、东南亚资本。 备战备地 储地时代来临 面对7月20日的土地盛宴，闻风而来的国内外大公司不在少数，某公司老总十分看好迎晖路366亩和城南的两宗大地块，他告诉记者，成都将成为整个西南、西北部的人居中心，目前成都市场的房价比较其他中心城市的地位而言，还有较大的上升空间。 这位老总的看法可以说是代表了很大一部分外来开发商的心态，他们对成都城市地位的认同，加大了对成都未来的预期。正是如此，要想将战略重心顺利地向成都转移，就必须“粮草先行”，对土地资源的争夺实际上是对下一步楼市主导权的争夺。能储备到足够的土地，就意味着战略实施成功了一大半。 据星彦地产的相关数据显示，3月以来，成都土地市场逐渐放量，每月都有10多宗、数百亩的土地抛向市场。不过，纵观这些放量背后的买家后不难发现，除了几亩或10多亩的零星土地的买家是本地企业外，几十上百亩或土地总价几个亿的地块均被外来企业收入囊中。 在开发战略的指挥下，在资本实力的支持下，大型房地产集团开启了成都的“储地时代”。据粗略统计，华润置地从2005年开始，每年都有几百亩土地入账，目前其在成都的土地储备量已经达到了1600多亩；中海地产从1811地王开始，在成都的土地投入已经高达40多个亿，未来开发量达到了170万m2。新世界地产2006年吞下了城南项目1000多亩土地；和记黄埔在城南、城西其储备土地近1600亩，华侨城在城西3400亩的土地。雅居乐地产高层更表明将加大成都的土地储备，除了目前在城南的2008亩土地外，在未来3—5年内，雅居乐还有着在成都开发7—8个项目的目标。 另外还有一些有大资本背景的公司通过参与区域运营来曲线拿地。据记者不完全统计，国地在龙泉、中信蜀都在郫县、中铁二局在郫县和温江金马、花样年在蒲江等都有着数千亩以上的超大土地储备量。所有的迹象表明，一个由巨头们掀起的“储地时代”的已经来临。
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