写字楼市场亦现分化 部分二线城市消化承压

2014-04-22

北京、上海等一线城市写字楼市场的需求强劲供应短缺，而长沙、天津等二线城市存在供应过热，尤其是其非核心商圈市场承压。业内人士认为，沪写字楼市场的需求再次被“激发”。
一线城市供少需多 推动价格上涨
通过对20大城市持续跟踪，结合与写字楼需求密切相关的第三产业相关数据，城镇人口系数、经济规模和利用外资情况等因素，盈石形成了城市写字楼需求指数排名。“位居2013年写字楼成交排名首位”的北京绿地中心，年初取得了4号商务办公楼的预售证，预售价格为60000元/平，相比半年前单价上涨了15000元。天津未来三年新增供应将超过500万平方米，大部分同样来自已经面临较大去化压力的新兴商圈滨海新区。
“未来几年一线城市仍是中国写字楼核心市场。
值得注意的是，即使北京甲级写字楼存量为全国各城市之首，接近800万平方米，但空置率处于4%-6%的低位已经持续超过2年时间。即使受经济总量和第三产业占比较高的影响，天津、苏州和重庆等二线城市写字楼需求较强劲。”由此，盈石集团研究中心如此建议。二线城市受限于其产业发展程度，写字楼市场需求规模短期内难有太大的增长，大量新增供应对市场造成的压力和冲击短期内无法消除。日前在“沪港通”的推动下，上海正吸引着金融机构抢滩。
“相对于部分急于大规模发展新城的二线城市，优先发展核心商圈更为合理。上海排名倒数第三位，整体市场空置率也除非8.5%。
盈石分析称，从中国城市写字楼供给指数排名首位是长沙。与此同时，部分二线城市供应过热，非核心商圈未来供应量过大。
依照盈石集团的统计，预计未来三年，中国20大城市将新增甲级写字楼约4，820万平方米，其中约68%位于16座二线城市。但供应过大的问题依然存在。
由这份排名可见，一线城市处于需求第一集团。
需求强劲供应紧张，推动了一线城市写字楼市场价格上涨。
然而从供给的角度来看，北京上海写字楼供给紧张。于是，地产大佬潘石屹[微博]日前向媒体表示只要望京SOHO塔3成功招租超2万平方米，便马上提价。
部分二线城市非核心商圈市场承压
相比之下，二线城市写字楼市场却不容乐观。未来三年长沙写字楼市场新增供应量将超过现有存量三倍以上，大部分位于非核心商圈，预计业主和开发商都将面临较为严峻的去化压力。尤其是占据了甲级写字楼存量半壁江山的上海和北京城市资源优惠政策执行力强，市场比较成熟。北京排名盈石中国城市写字楼供应指数排名最后一位。”盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会(RICS)中国区发言人张平女士表示。
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