新增供应全面萎缩 深圳3月住宅、写字楼价格逆势上涨

2014-04-19

DTZ戴德梁行华南及华西区研究部高级助理董事张晓端表示，鉴于上半年入伙的项目较少，市场仍主要以消化前期入市的甲级写字楼尾盘为主，租金有望维持小幅上升的态势；而下半年伴随投行大厦、中航中心、太平金融大厦、中广核大厦及中铁南方大厦等众多项目的入市，集中供应令市场承压，甲级写字楼租金增幅料将趋缓。中长期来看，从2015年开始，深圳甲级写字楼供应量将逐渐增大，2016年或将迎来供应高峰，届时包括福田中心区、前海、后海及科技园填海六区在内的商务集中区未来持续的供应放量，都将对甲级写字楼市场构成压力。
只管成交量萎缩，但受结构性因素的影响，第1季度全市住宅新房成交均价仍实现了15.5%的涨幅，均价达22,828元/平。
在写字楼买卖方面，第一季度全市仅有一个写字楼项目预售，面积为1.93万平方米。即使各区域内的标杆物业进入尾盘招租阶段，但对客户资质要求不减，从而推动价格上扬。春节假期以及整体市场环境的低迷令一手写字楼成交面积同比大幅减少53.2%；二手写字楼延续之前的低迷走势，仅成交2.91万平方米，比去年同期减少15.8%。
与一手住宅市场类似，即使二手住宅成交量出现明显下降，鉴于库存量不大且受到潜在需求的支撑，价格仍然惯性走高。
写字楼“零”项目入市 一手写字楼成交面积同比爆减一半
和住宅市场量跌价涨的局面一样，受供应量严重不足因素影响，全市甲级写字楼一季度在“零”供应入市的情况下，租金依然小幅上升2.3%，每月每平方米达199.7元。
对于住宅市场未来走势，DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，差别化信贷和税收政策将支撑首套自住购房需求的释放，且楼市供应的逐渐增加也将会在一定程度上刺激购房者入市，刚性需求料将继续支撑深圳楼市。而受城市更新项目增多、区域规划利好、市场需求旺盛等因素的影响，深圳新房住宅均价有望保持稳中有升态势。
从区域上看，福田中心区仍是甲级写字楼租赁需求的热点区域。
受春节假期、外围楼市降价及开发商调整推盘节奏等因素的影响，深圳2014年第1季度住宅成交量同比大幅下降，其中一手住宅成交仅66.96万平方米，同比减少约4成，二手市场下滑趋势更为凶猛，成交面积同比爆减约6成。DTZ住宅价格指数显示，第1季度中高端住宅售价指数环比上升了5.3%，带动住宅租金价格指数环比上升3.3%。其中，豪宅项目的集中备案令盐田区成交价格同比骤增89.7%，高达每平方米36,031元；刚需楼盘成交增多令宝安区成交价格同比小幅上涨4.4%至每平方米21,993元；高价楼盘放量则令龙岗区成交价格同比增长19.9%至每平方米19,904元。
据戴德梁行数据统计显示，第1季度全市住宅批准预售面积为21.74万平方米，比去年同期85.49万平方米的水平减少了74.6%，新增供应全部来自外围区域，其中龙岗占比达到88.3%。即便南山区年初表现并不活跃，但前海深港合作区、后海中心区以及深圳湾超级总部基地的快速建设也令到南山区的商务前景被普遍看好，吸引了国内外众多知名企业的关注。
但受结构性因素、库存少和潜在需求大等影响，住宅成交价格持续走高，其中新房成交均价上涨15.5%，达到22,828元/平。
结合深圳商务格局的发展，伴随“西移”的趋势，部分高端客户由罗湖区迁往福田中心区及其他日渐成熟的商务区；在区域新增供应较少的背景下，南山高新科技园区也承接了部分对高端写字楼的需求；而作为深圳最早的商务区，多年来罗湖区在新增供应上的局限也制约了其商务发展空间。
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